Die Verwertungskündigung – Aktuelle Entwicklung und Tendenzen in der Rechtsprechung

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Henrike Butenberg, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, München

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB statuiert für die Wohnraummiete, dass ein berechtigtes Kündigungsinteresse grundsätzlich dann vorliegt, wenn der Vermieter durch die Vermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Dem Vermieter soll so die Realisierung des der Mietsache innewohnenden Wertes gelingen. Die Anforderungen sind jedoch hoch.

Vorausgesetzt ist zunächst die konkrete Absicht einer wirtschaftlichen Verwertung. Diese liegt nur vor, bei Verkauf, Abriss und Neubau (Abriss- und Baugenehmigung müssen bei Ausspruch der Kündigung noch nicht vorliegen, wohl aber eine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung), grundlegender Sanierung/Umbau, oder bei beabsichtigter gewerblicher Vermietung.

Sodann muss die geplante Verwertung angemessen sein. Das ist gegeben, wenn der Verwertungstatbestand von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird; bei Abriss und Neubau z. B. dann, wenn andererseits hohe Sanierungskosten und dennoch geringer Restnutzungsdauer die Folgen wären (BGH 28.1.2009 VIII – ZR 8/08). Die Umsetzung sozialpolitisch erwünschter Zwecke stellt hingegen keinen Verwertungstatbestand dar (BGH 10.5.2017 – VIII ZR 292/15). Weitere Tatbestandsvoraussetzung ist, dass der Fortbestand des Mietverhältnisses die beabsichtigte Verwertung hindert. Schließlich muss diese Hinderung für den Vermieter selbst einen erheblichen Nachteil darstellen. Letzteres wird anhand der hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Generalklausel geprüft, die besagt, dass der vermietende Eigentümer keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung und Verwertung zum größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil hat.

Erst wenn die mit dem Mietobjekt verbundenen Einbußen ihm nicht mehr zumutbar sind, weil sie die allgemeinen Nachteile, die der Mieter durch den Verlust seiner Wohnung erleidet, erheblich übersteigen, ist die Verwertungskündigung gerechtfertigt (vgl. BVerfGE 84, 382, 385). Hier stehen sich das von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG getragene individuelle Verwertungsinteresse des Vermieters und das ebenfalls grundrechtlich geschützte abstrakte Bestandsinteresse des Mieters unter Berücksichtigung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG gegenüber (BGH 27.9.2017 – VIII ZR 243/16). Der BGH mahnt an dieser Stelle zur Sorgfalt bei der Prüfung und Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, § 568 BGB, unter Darstellung aller Tatbestandsvoraussetzungen, so dass der Kündigungsgrund identifizierbar wird und größtmögliche Klarheit für den Mieter schafft (BGH 10.3.2010 – VIII ZR 70/09). Insbesondere der wirtschaftliche Nachteil bei Unterlassen der Verwertung, sollte durch einen Vorher/Nachher-Vergleich dargestellt werden (LG Hamburg, ZMR 2009, 366). Die Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist im Rahmen des Ausspruchs der Verwertungskündigung noch nicht erforderlich. Diese ist bei substantiiertem Vortrag unter Beweisangebot vom Gericht zu veranlassen (BGH 9.2.2011 – VIII ZR 155/10).

Wie auch bei der Eigenbedarfskündigung werden die persönlichen Härtegründe des Mieters erst im Rahmen des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung geprüft, wenn überhaupt von einer wirksamen Verwertungskündigung aufgrund Vorliegens der hier beschriebenen vier Tatbestandsvoraussetzungen ausgegangen wird.

 

Dieser Text wurde veröffentlicht im BRAK Magazin, Ausgabe 5/2018. Das gesamte Heft kann hier abgerufen werden: www.brak-mitteilungen.de

 

Veranstaltungen zum Thema im DAI:

13. Jahresarbeitstagung Miet- und Wohnungseigentumsrecht
16. bis 17. November 2018 · Bochum
Leitung: Dr. Klaus Lützenkirchen, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Köln

Praxisschwerpunkte Mietrecht
9. bis 10. November · Berlin
Referent: Michael Reinke, Vorsitzender Richter am Landgericht, Berlin

 

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